L’assurance loyers impayés est une garantie qui permet, principalement, d’indemniser le propriétaire bailleur du montant du loyer en cas de défaillance du locataire (impayé de loyer).
Il existe différents contrats d’assurance loyers impayés selon le type de bail signé avec le locataire :
- Assurance Loyers Impayés « Habitat » : permet d’assurer les baux d’habitation, nus (loi de 1989) ou meublés dès lors que le locataire a un taux d’effort inférieur à 33%. Pour les locataires qui présentent un profil plus fragile (taux d’effort jusqu’à 50% et/ou CDD, Intérim), il existe depuis fin 2009 un dispositif complémentaire : la garantie des risques locatifs (GRL).
- Assurance Loyers Impayés « Professionnels » : c’est une garantie d’assurance qui couvre les baux professionnels conclus pour l’exercice d’une activité libérale ou pour un usage de bureaux exclusivement. Les tarifs et critères de sélection appliqués par ses assurances loyers impayés sont souvent identiques à ceux des versions « Habitat ».
- Assurance Loyers Impayés « Commerce » : depuis fin 2010, il est désormais possible, pour un propriétaire bailleur isolé, de souscrire une assurance loyers impayés pour garantir un bail commercial, dit 3/6/9. Bien qu’un peu onéreuse (cotisation supérieure à 4% du loyer), cette assurance permet au bailleur de préserver ses revenus fonciers pendant 18 mois.
Quelles sont les garanties généralement proposées par les assurances loyers impayés ?
En matière d’assurance loyers impayés, il n’existe aucun standard et chaque assureur propose un panel de garanties variées, pour lesquelles les conditions et les plafonds d’indemnisation, les montants garantis et les franchises diffèrent d’un produit à l’autre.
- Garantie Loyers Impayés
C’est la protection principale du contrat assurance loyers impayés. Cette garantie permet la prise en charge du loyer par l’assureur en cas d’impayé du locataire. Cette garantie peut être plafonnée en durée (par ex. 24 mois) ou en montant (par ex. 70 000 €). Il n’existe pas, à notre connaissance, de réelle garantie illimitée des loyers impayés. - Recouvrement amiable et judiciaire des loyers
C’est le service complémentaire indispensable à la garantie loyers impayés. Le recouvrement permet à l’assureur d’obtenir plus rapidement le règlement des loyers impayés ou, à défaut, de mettre en place une procédure d’expulsion du locataire indélicat. - Détériorations immobilières
Lorsqu’un locataire quitte ou se fait expulsé d’un logement, le propriétaire bailleur regrette, parfois, de constater des dégradations dans le bien immobilier loué (prises ou papiers arrachés, embellissements souillés…). Ces détériorations immobilières peuvent être prises en charge par une garantie spécifique et permet au propriétaire de remettre son bien immobilier sur le marché de la location dans de bonnes conditions. Cette garantie est délivrée sous réserve qu’un état des lieux ait été rédigé contradictoirement à l’entrée dans les lieux du locataire. - Départ prématuré du locataire
Cette assurance offre de prendre en charge le loyer si le locataire n’a pas respecté son préavis, notamment, dans les cas de décès ou dans les cas de départ du locataire «à la cloche de bois ». - Protection juridique bailleur
Cette assurance garantit la couverture de votre défense et/ou recours pour tous les litiges qui vous opposent à un tiers, en votre qualité de propriétaire bailleur.
Cette option facultativepermet de prendre en charge financièrement la résolution de la quasi totalité des litiges, amiables ou judiciaires, que vous pouvez rencontrer avec :- les locataires,
- les administrations,
- la banque, les assurances,
- le syndic ou le syndicat de copropriété,
- tout fournisseur intervenant sur le bien loué
- Vacance locative, absence de locataire
L’assurance loyers impayés prend en charge le montant du loyer qui aurait dû être perçu par le propriétaire bailleur si le bien immobilier avait été loué dans des conditions habituelles.
L’assurance « vacance locative » est systématiquement assortie de franchises, carences et plafonds de garanties. Aussi, il convient de bien se renseigner sur l’étendue exacte des garanties en cas d’absence de locataire.